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Revenus locatif et vente d’une propriété aux ÉU

REVENUS LOCATIFS ET VENTE D’UNE PROPRIÉTÉ AUX ÉTATS-UNIS PAR DES CANADIENS
CONSÉQUENCES FISCALES AMÉRICAINES POUR LES RÉSIDENTS CANADIENS
Cette publication a pour but d’informer les résidents canadiens détenant des propriétés immobilières aux États-Unis de leurs obligations fiscales américaines et des pénalités pouvant s’appliquer à défaut de se conformer. Aux fins de cette publication, le terme « résident canadien » signifie une personne qui est résidente fiscale canadienne en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu. Toutefois, veuillez noter que les notions mentionnées dans cette publication ne s’adressent pas à vous si vous êtes un citoyen américain ou si vous détenez une carte verte.
REVENUS DE LOCATION – OBLIGATIONS FISCALES AMÉRICAINES
Un résident canadien générant du revenu locatif aux États-Unis est soumis à une retenue d’impôt à la source de 30% applicable sur les revenus de location bruts. Cet impôt des non-résidents de 30% doit être remis à l’IRS par le locataire. Cet impôt des non-résidents ne peut être réduit en vertu de la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis.
Toutefois, la Loi de l’impôt américaine permet aux non-résidents de faire un choix afin d’être imposés sur leurs revenus de location nets. Cela signifie que le contribuable peut déduire les dépenses engagées pour gagner un revenu de location (tel que les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les services publics), puis être imposé sur le bénéfice net aux taux progressifs d’impôt, plutôt qu’à un taux forfaitaire de 30% sur les revenus bruts. Dans la majorité des cas, il sera plus avantageux d’être imposé au taux progressif sur les revenus nets de location qu’au taux forfaitaire de 30% sur les revenus bruts.
Afin de faire le choix mentionné ci-haut et d’éviter la retenue d’impôt de 30 % sur le loyer brut, le formulaire W-8ECI doit être fourni au locataire.
Pour profiter du choix, vous devez produire une déclaration de revenus américaine en tant que non-résident (formulaire 1040-NR) et y indiquer vos revenus et dépenses de location; il est à noter que les dépenses de location seront allouées en fonction de votre utilisation personnelle, s’il y a lieu. De plus, s’il y a eu retenue d’impôt, elle sera reportée au sein de la déclaration et pourra être remboursée en tout ou en partie. Pour que le choix soit valable, vous devez joindre à la déclaration de revenus une annexe indiquant que vous faites le choix d’être imposé aux taux gradués sur les revenus nets de location, et ce, pour chaque propriété locative. Ce choix est valable pour toute la
durée de détention de la propriété tant que vous produisez votre déclaration fiscale (1040-NR) selon les délais annuels requis.
Pour être en mesure de produire une 1040-NR, vous devrez obtenir un numéro d’identification fiscal américain, « US Individual Taxpayer Identification Number » (ITIN), en remplissant le formulaire W-7, si vous n’en possédez pas déjà un, ou si vous n’avez pas un numéro de sécurité sociale américain.
Vous serez peut-être aussi tenu de produire une déclaration de revenus dans l’État où se situe l’immeuble locatif. Par exemple, vous n’aurez pas à déclarer vos revenus locatifs en Floride, car il n’y a pas d’impôt des particuliers en Floride, mais ce ne sera pas le cas pour tous les États américains.
DÉLAIS ET PÉNALITÉS
Le formulaire 1040-NR doit être envoyé à l’IRS à chaque année avant le 15 juin de l’année suivant l’année civile. S’il n’y a pas d’impôt à payer, le formulaire 1040-NR peut être envoyé au plus tard 16 mois après la date prévue afin que le choix d’être imposé sur le revenu net soit encore valide. Si vous ne produisez pas votre déclaration de revenus à temps, la retenue à la source de 30% sera applicable sur vos revenus bruts de location, plus intérêts et pénalités. C’est de cette façon que l’IRS encourage les contribuables canadiens à produire leur déclaration fiscale annuellement.
VENTE DE LA PROPRIÉTÉ – OBLIGATIONS FISCALES AMÉRICAINES
Si un résident canadien dispose d’une propriété aux États-Unis, une retenue américaine d’impôt à la source de 10% sera prélevée et remise à l’IRS selon les règles de FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980). Vous devez obtenir un « US Individual Taxpayer Identification Number » (ITIN), en remplissant le formulaire W-7, si vous n’avez pas déjà appliqué pour un tel numéro (soit dans le cas d’une propriété locative), ou si vous n’avez pas un numéro de sécurité sociale américain. Votre ITIN et l’impôt retenu seront indiqués sur le formulaire de remise à l’IRS, soit le formulaire 8288. La retenue d’impôt constitue un acompte provisionnel de l’impôt sur le revenu américain à payer sur le gain réalisé au moment de la vente et sera remboursée si elle excède l’impôt réellement dû.
Il existe deux exceptions permettant de réduire ou d’éliminer la retenue à la source de 10%.
  1. La première exception s’applique si le bien est vendu pour moins de 300 000 $ à un acheteur qui a l’intention d’en faire sa résidence principale (au moins la moitié du temps d’usage de la propriété au cours de chacune des deux années suivant la vente). Toutefois, le gain sur la vente demeure imposable aux États-Unis et une déclaration de revenus américaine doit être produite.
  2. La deuxième exception s’applique si un Canadien obtient un certificat de retenue d’impôt « Withholding Certificate » de l’IRS sur la démonstration que l’impôt américain à payer sur le gain en capital sera inférieure à 10% du prix de vente. Le certificat indiquera le montant de l’impôt qui doit être retenu par l’acheteur au lieu de la retenue fixe 10% du prix de vente. Le certificat doit être obtenu auprès de l’IRS idéalement avant le transfert de la propriété; toutefois, s’il est délivré après le transfert de la propriété, il peut permettre au vendeur de recevoir un remboursement anticipé. L’IRS délivrera généralement le « Withholding Certificate » dans un délai de 90 jours.
Le numéro d’identification fiscal américain ITIN doit être obtenu avant ou au moment de la vente pour que l’impôt retenu, le cas échéant, soit attribué au bon compte. Le formulaire 8288-B doit être complété et transmis à l’IRS pour demander l’exemption de la retenue d’impôt des non-résidents de 10%.
Le gain ou la perte résultant de la vente d’un bien immobilier américain par un non-résident doit être déclaré au sein d’une déclaration de revenus américaine des non-résidents (formulaire 1040-NR). En tant que résident canadien, vous devez également déclarer le gain ou la perte dans votre déclaration de revenus canadienne. S’il y a un gain sur disposition dans les deux pays, les États-Unis ont le premier droit d’imposition et l’impôt sur le revenu des États-Unis peut être réclamé comme un crédit d’impôt étranger dans vos déclarations de revenus canadiennes (fédérale et
provinciale).
Tout comme pour les revenus de location, une déclaration de revenus dans l’État où se trouve l’immeuble vendu peut également être nécessaire, en fonction de la législation de cet État.
DÉLAIS ET PÉNALITÉS
Le formulaire 1040-NR doit être produit avant le 15 juin de l’année suivant l’année civile. Si vous ne produisez pas votre déclaration à la date d’échéance, vous aurez une pénalité pour non-production. La pénalité est basée sur l’impôt non payé à la date d’échéance. La pénalité est habituellement de 5% du montant d’impôt dû pour chaque mois ou fraction de mois pour lesquels la déclaration est en retard, mais ne peut excéder 25% du montant. Si vous produisez votre déclaration plus de 60 jours après la date d’échéance, la pénalité minimale est le moindre de 135 $ ou 100% de l’impôt impayé.
Vous pouvez communiquer avec nous pour toute question relative à cette note fiscale.
Marie-Claude Péthel, CPA, CA
Associée, Fiscalité internationale
Téléphone: 514 878-0262
mcpethel@demersbeaulne.com

 

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