UTILISATION DE PRÊTE-NOM DANS LE DOMAINE IMMOBILIER

Au cours des dernières années, l’Agence du revenu du Québec (« ARQ ») a intensifié ses vérifications TPS/TVQ auprès des sociétés prête-nom qui gèrent des immeubles commerciaux au nom de propriétaires immobiliers. L’ARQ faisait une interprétation très restrictive sur la personne admissible à réclamer les crédits de taxe sur les intrants (« CTI/RTI ») et a émis plusieurs cotisations. À la suite des contestations de l’industrie, l’ARQ a revu sa position en accord avec l’Agence du revenu du Canada (« ARC »). En voici les grandes lignes ainsi que les impacts.

CHOIX DE COENTREPRISE

Lorsque plusieurs propriétaires détiennent un immeuble en indivision, les autorités fiscales considèrent que l’on peut être en situation de coentreprise dans la mesure où l’intention des copropriétaires est d’exploiter un projet immobilier en commun et que les contrats reflètent cette intention.

Une coentreprise n’est pas une personne aux fins de la Loi sur la taxe d’accise (« LTA ») et ne peut donc pas s’inscrire à la TPS/TVQ. Chaque copropriétaire doit donc gérer la TPS/TVQ dans sa propre déclaration de taxes en fonction de sa quote-part. Pour simplifier l’administration de la taxe, les autorités fiscales permettent à des copropriétaires de désigner une personne qui s’occupera de la gestion des taxes pour l’ensemble des copropriétaires si certaines conditions sont respectées :
entente constatée par écrit;
activité admissible1;
formulaire FP-621 complété précisant l’entrée en vigueur du choix;
la personne désignée se qualifie de « participant ».
Selon l’ARC, un « participant » désigne :
une personne qui, aux termes d’une convention de coentreprise constatée par écrit, investit des ressources et garde sa part des recettes ou assume sa part des pertes résultant des activités de la coentreprise; ou
une personne sans intérêt financier qui est désignée comme l’exploitant de la coentreprise aux termes d’une convention écrite et qui est responsable de la gestion ou des opérations de la coentreprise.
Pour qu’une personne soit considérée comme responsable de la gestion ou des opérations d’une coentreprise, elle doit avoir le pouvoir de gérer les activités quotidiennes de la coentreprise sans avoir besoin de la participation ni de l’approbation des autres participants. Cela peut se traduire par la responsabilité d’engager des employés ou des entrepreneurs au nom de la coentreprise.

Toutefois, on peut être responsable de la gestion ou des opérations sans nécessairement avoir le pouvoir de prendre des décisions opérationnelles importantes, telles que l’acquisition de certains des actifs principaux de la coentreprise ou la vente de ces derniers.

Si une personne ne fait que détenir le titre de propriété au bénéfice des autres participants, elle ne serait pas considérée comme un participant à la coentreprise.

DOSSIERS SOUS VÉRIFICATION

Pour les propriétaires qui ont fait un choix concernant les coentreprises avec une société prête-nom qui ne se qualifie pas de participant selon l’interprétation des autorités fiscales, aucune cotisation ne sera émise dans la mesure où toutes les déclarations ont été produites, que les montants dus ont été versés et que les conditions régissant les coentreprises soient respectées. Les propriétaires dans cette situation devront se régulariser avant le 1er janvier 2015.

Pour les autres cas, l’ARQ cotisera seulement 2 ans plus les intérêts et pénalités lorsqu’il n’y aura aucune perte fiscale pour les gouvernements. Les CTI/RTI refusés seront accordés aux véritables propriétaires et des procédures seront mises en place pour accélérer le traitement des dossiers.
Pour les dossiers qui ont déjà été cotisés, les intérêts et pénalités seront ajustés selon les règles mentionnées ci-dessus. L’ARQ recommande de communiquer avec le vérificateur qui a effectué la vérification pour faire annuler les intérêts et pénalités.

ALTERNATIVES

Dans la mesure où le choix de coentreprise ne peut être effectué, les copropriétaires pourraient faire le choix de l’article 177(1.1) LTA afin que le prête-nom inscrit remette les taxes en leur nom. Toutefois, ce choix ne permet pas au prête-nom de réclamer les CTI/RTI qui devront être réclamés par les copropriétaires.

CONCLUSION

La tolérance administrative des autorités fiscales permet d’éviter pour certains propriétaires des cotisations de taxes inutiles sans aucune perte de recettes fiscales. Par contre, les propriétaires immobiliers commerciaux devront analyser toutes leurs ententes qui utilisent un prête-nom afin de s’assurer que les nouvelles exigences soient respectées après 2015 pour éviter des cotisations à l’avenir.

Si de plus amples renseignements s’avéraient nécessaires, n’hésitez pas à communiquer avec notre service de fiscalité.
Benoit Vallée, CPA, CGA
Directeur principal, Taxes indirectes
514 878-0240 – Ligne directe
514 236-4242 – Cellulaire
bvallee@demersbeaulne.com
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1 La construction et l’exploitation d’un immeuble sont une activité admissible mais pas l’acquisition.