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Sociétés civiles immobilières (SCI)

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Cet article est tiré de notre bulletin trimestriel, Canadian Overview, publié par les cabinets canadiens membres de Moore Amérique du Nord. Les articles issus de notre bulletin s’inscrivent dans notre mission de devenir le partenaire par excellence de votre réussite en vous informant sur l’actualité.

PAR ECHO LEE, CPA, MTAX, MTI, DE SEGAL LLP

Travaillez-vous dans le secteur immobilier, et cherchez-vous à réduire vos impôts actuels? Avez-vous envisagé d’utiliser le profit généré par votre entreprise à d’autres fins d’investissement? Si c’est le cas, l’incorporation pourrait être la solution qui vous convient.

Depuis octobre 2020, les agents immobiliers de l’Ontario sont autorisés à mener leurs activités par l’intermédiaire de sociétés civiles immobilières (« SCI »). Les SCI permettent aux agents d’accéder aux avantages de l’incorporation, notamment aux avantages suivants :
• Report de l’impôt sur le revenu
• Accès possible à l’exonération cumulative des gains en capital sur la vente d’actions
• Fractionnement du revenu entre les membres de la famille

Report de l’impôt et fractionnement du revenu

L’avantage principal de l’incorporation est la possibilité de reporter l’impôt. Le revenu provenant des activités d’une SCI exploitée activement est soumis à un taux d’imposition de 12,2 % sur les premiers 500 000 $ de revenu de ladite entreprise gagnés en Ontario. Pour les revenus en sus des premiers 500 000 $, le taux d’imposition des sociétés est de 26,5 %. Ces taux sont plus avantageux que le taux d’imposition des particuliers le plus élevé de 53,5 % appliqué au revenu en sus des premiers 220 000 $. Un agent n’a pas à payer d’impôt à titre de particulier tant que les fonds ne sont pas tirés de la société. Le report de l’impôt s’effectue par une retenue du revenu dans la société. Pour les agents immobiliers qui ont besoin de tout leur revenu pour payer leurs frais de subsistance, la société n’autoriserait pas cet avantage du report.

Une SCI peut payer le revenu à l’agent et aux membres de sa famille sous forme de salaire ou de dividendes. Les économies d’impôt sont obtenues lorsque le revenu est fractionné parmi les membres de la famille à un taux d’imposition plus bas. Ces dernières années, le gouvernement a imposé des restrictions sur le fractionnement du revenu, et le revenu  alloué aux membres de la famille peut donc avoir des conséquences fiscales négatives.

Généralement, le membre de la famille qui reçoit le salaire ou les dividendes doit participer activement aux activités de la SCI. De plus, les dividendes peuvent être payés par la SCI au/à la conjoint(e) ou au/à la conjoint(e) de fait de l’agent, si l’agent est âgé de 65 ans ou plus. L’âge du/de la conjoint(e) n’entre pas en ligne de compte.

Accès à l’exonération de gains en capital

Lorsque les actions de certaines sociétés sont vendues, les actionnaires peuvent demander une exonération enrichie des gains en capital. Depuis 2020, cette exonération est de 883 384 $. Elle est indexée chaque année. Pour être admissibles à cette exonération, les actifs détenus au cours des 24 mois qui précèdent la vente et à compter du jour de la vente sont sujets à des tests. Un agent immobilier pourrait bénéficier de cet avantage fiscal s’il a vendu sa SCI. Pour être admissible, il est important que la SCI évite l’accumulation d’actifs n’appartenant pas à l’entreprise. En effet, si la SCI est utilisée pour reporter les impôts de particulier, il y aura une accumulation d’actifs n’appartenant pas à l’entreprise.

Selon la nature de l’entreprise de l’agent immobilier, l’avantage d’une exonération enrichie des gains en capital sera moindre que l’avantage d’un report d’impôt de particulier.

Critères des SCI

Une SCI doit être incorporée ou continuer à être exploitée en vertu de la Loi sur les sociétés par actions. La SCI ne doit être contrôlée que par un seul inscrit – l’actionnaire dominant. L’actionnaire dominant doit être inscrit auprès du Real Estate Council of Ontario en vertu de la Loi sur la confiance des services immobiliers. Il doit posséder toutes les actions avec droit de vote et toutes les actions participatives de la SCI, et ne peut pas déléguer les rôles clés ou le contrôle de la SCI. L’actionnaire dominant doit être le seul administrateur et le président de la SCI. Les actions sans droit de vote ou non participatives de la SCI peuvent être détenues par l’actionnaire dominant, les membres de sa famille ou par une fiducie établie pour un ou plusieurs de ses enfants mineurs.

Les membres de la famille comprennent les enfants, le/la conjoint(e), le/la conjoint(e) de fait et les parents. Toutefois, les restrictions fiscales peuvent limiter le revenu payé par la SCI aux membres de la famille, à moins que ceux-ci ne participent activement et à temps plein dans les activités de société. Par « temps plein », on entend 20 heures de travail par semaine pendant toute l’année.

Autres avantages des SCI

Les SCI peuvent également être utilisées à des fins d’investissement (possession de biens de location, titres négociables et polices d’assurance), et pour mener d’autres activités, liées ou non aux gains de commissions de courtage. Toutefois, les SCI ne devraient pas acquérir des biens personnels (comme des logements, des maisons secondaires et des bateaux) car ces biens pourraient être considérés comme des avantages conférés à des actionnaires au cours de l’année où l’avantage est conféré.

L’établissement d’une SCI comprend le transfert de l’entreprise existante de l’agent en une société par actions. Des coûts juridiques et comptables supplémentaires seront appliqués pour l’incorporation et la production des déclarations de revenus. L’agent devrait demander conseil afin de déterminer si une SCI comblera ses besoins et ses objectifs, et ceux de sa famille.

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