Article rédigé par Brad Berry, CPA chez MOWBREY GIL, dans le survol trimestriel sur l’actualité canadienne, un bulletin publié par les cabinets canadiens membres de Moore Amérique du Nord. Cet article portant sur la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU), s’inscrit dans notre mission, soit devenir le partenaire par excellence de votre réussite en vous tenant informé de l’actualité. Vous êtes un propriétaire d’immeuble résidentiel et demeurez à l’étranger? Nous vous recommandons de prêter une attention particulière à cet article afin de vous assurer de ne pas vous retrouver avec des pénalités de l’ARC lors de votre prochaine déclaration annuelle.
Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU)
Le 9 juin 2022, le projet de loi C-8 a reçu la sanction royale, ce qui a donné force de loi à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (« TLSU »). Cette nouvelle loi exige que certains propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada produisent des déclarations chaque année à compter de 2022, la première devant être produite au plus tard le 30 avril 2023. La TLSU applique une taxe annuelle de 1 % sur la valeur des immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés appartenant directement ou indirectement à des non-résidents ou non-Canadiens.
Avant de supposer que cette loi ne s’applique pas à vous, sachez que tout propriétaire d’un immeuble résidentiel qui omet de produire une déclaration lorsqu’il est tenu de le faire doit payer une pénalité égale à la plus élevée des sommes suivantes :
- 5 000 $, si le propriétaire est un particulier, ou 10 000 $ s’il ne l’est pas;
- 5 % de la TLSU, plus 3 % de la TLSU pour chaque mois de retard dans la déclaration.
Il va sans dire que l’omission de produire une déclaration pourrait être coûteuse, même si vous n’avez pas de responsabilité en vertu de la TLSU. Par conséquent, si vous êtes propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada et que vous n’êtes pas un « propriétaire exclu », vous devez vous assurer de comprendre vos obligations en matière de déclaration.
La TLSU ne s’applique pas aux « propriétaires exclus », ce qui comprend « un particulier qui est un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada ».
Si vous ne répondez pas à la définition de « propriétaire exclu », vous devez produire une déclaration à chaque année, soit pour demander une exemption, soit pour verser les sommes dues en vertu de la TLSU. Cela comprend les sociétés canadiennes imposables privées et les citoyens canadiens ou les résidents permanents qui détiennent un droit sur un immeuble résidentiel à titre d’associés dans une société de personnes ou de fiduciaires d’une fiducie. Le défaut de produire une déclaration sur votre déclaration annuelle entraînera des pénalités. La TLSU exige le dépôt d’une déclaration distincte pour chaque immeuble résidentiel pour l’année civile.
Si vous n’êtes pas un « propriétaire exclu », il existe des exemptions visant :
- les sociétés, les sociétés de personnes et les fiducies canadiennes déterminées;
- l’année du décès d’un propriétaire lorsque certaines conditions sont remplies;
- l’année d’acquisition dans certaines situations;
- la satisfaction aux exigences minimales en matière d’occupation par le propriétaire;
- les immeubles résidentiels ne convenant pas à une utilisation toute l’année;
- certaines autres situations.
En raison de la nature très technique des définitions, vous devez discuter de ces exemptions avec votre conseiller fiscal avant de vous y fier.
Le montant des taxes sur les logements sous-utilisés ou vacants peut être important, selon l’endroit où se situe votre immeuble. Par exemple, en 2017, Vancouver a instauré la taxe sur les maisons inhabitées de 3 % de la juste valeur marchande de la propriété. Le gouvernement provincial de la Colombie-Britannique y a ajouté la taxe sur la spéculation immobilière et sur les logements vacants jusqu’à concurrence de 2 %. L’ajout de la TLSU de 1 % pourrait entraîner un impôt annuel de 6 % sur la juste valeur marchande de votre propriété.
Si vous êtes propriétaire d’immeuble résidentiel et que vous habitez à l’étranger, même si vous êtes citoyens canadiens, assurez-vous des actions à poser, selon votre situation, auprès de notre équipe de fiscalité canadienne. Si vous prévoyez vendre votre immeuble, d’autres actions pourraient être prises. Dans les deux cas, votre déclaration annuelle pourrait être affectée et les montants à rembourser à l’ARC pourraient être relativement élevés, prévoyez donc le coup.
