Cet article a été rédigé par l’équipe fiscale de Segal GCSE, dans le survol trimestriel sur l’actualité canadienne, un bulletin publié par les membres canadiens de Moore Amérique du Nord. Cet article portant sur la taxe sur les logements vacants (TLV) de Toronto ainsi que sur la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) s’inscrit dans notre mission, soit devenir le partenaire par excellence de votre réussite en vous tenant informé de l’actualité.
Deux nouvelles taxes pour les propriétaires de Toronto en Ontario
En 2023, les propriétaires de Toronto ont été confrontés à deux nouvelles déclarations obligatoires concernant des propriétés potentiellement sous-utilisées en tant que résidences en 2022 :
- La déclaration au titre de la taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (TLSU)
- La déclaration de taxe sur les logements vacants (TLV) de la ville de Toronto
Les deux déclarations obligatoires ont beaucoup en commun, et il est fort possible que la distinction échappe à certains contribuables. Dans les deux cas, la déclaration se fonde sur le statut d’occupation au cours de l’année précédente (c’est-à-dire que la déclaration de 2023 est fondée sur le statut d’occupation de 2022).
Omettre sa déclaration de logement vacant
Tout défaut de déclaration de l’un ou l’autre de ces rapports, ou des deux, peut entraîner des pénalités importantes. Dans cette éventualité, la TLSU prévoit une pénalité d’un minimum de 5 000 $ pour les particuliers et de 10 000 $ pour les autres propriétaires. Un propriétaire qui omet de remplir la déclaration de TLV est considéré comme propriétaire d’un logement vacant et se voit imposer une TLV égale à 1 % de la valeur imposable de la propriété, sous réserve d’une procédure d’appel permettant de l’annuler.
La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés
Au cours des derniers mois, l’attention s’est portée sur la nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) et sur sa date limite de dépôt en 2022 qui a été prolongée à plusieurs reprises, la dernière fois étant jusqu’au 30 avril 2024. Il peut être facile d’oublier que l’échéance pour la déclaration aux fins de la TLV arrive sous peu. Le portail Internet pour 2024 est déjà en ligne et peut être utilisé pour faire des déclarations pour le statut d’occupation de 2023.
La taxe sur les logements vacants de Toronto
L’aperçu qui suit ne met en évidence que les principaux changements apportés à la taxes sur les logements vacant de Toronto (TLV) depuis la dernière saison de dépôt.
Pour effectuer la déclaration annuelle, le propriétaire a besoin d’un numéro de rôle d’évaluation à 21 chiffres et d’un numéro de client, qui figurent sur votre facture d’impôt foncier ou sur votre relevé de compte d’impôt foncier. Une propriété occupée pendant plus de six mois au cours de l’année précédente par le propriétaire ou par un locataire est exonérée de la taxe. Pour la saison de déclaration 2024, est un locataire toute personne qui loue une propriété pour exploiter une entreprise pour une période de plus de 30 jours et quiconque occupe une propriété en tant que résidence personnelle.
Exemptions
La taxe est assortie de quelques exemptions particulières, notamment pour les propriétaires de maisons de soins de longue durée, les propriétés faisant l’objet de réparations ou de rénovations, ou une inoccupation causée par le décès du propriétaire.
L’obligation de satisfaire à l’exemption pour une propriété faisant l’objet de réparations et de rénovations a été modifiée : il ne s’agit plus d’obtenir un avis du directeur principal de la construction et du directeur général, Toronto Building, mais d’exiger que les réparations ou les rénovations soient effectuées activement et sans retard inutile.
Quelles sont les différences entre les deux taxes?
Chaque propriétaire d’une propriété résidentielle doit déposer une déclaration de TLV. Il s’agit d’une différence par rapport à la TLSU, qui exempte certaines personnes (telles que les résidents et les citoyens canadiens) d’avoir à remplir la déclaration.
Alors que plusieurs propriétaires d’une même propriété peuvent être soumis à la même obligation de déclaration de TLSU, une seule déclaration de TLV est nécessaire pour chaque propriété. Il convient également de noter qu’aucune déclaration de TLV n’est requise si :
- La propriété n’a pas encore été évaluée;
- La propriété est classée comme multi résidentielle, commerciale ou industrielle;
- La propriété est classée par la SÉFM comme un terrain vague, un espace de stationnement ou un casier de copropriété.
Une nouvelle exonération d’au plus deux années fiscales consécutives est fournie pour les logements vacants nouvellement construits.
En bref
Les propriétaires de propriétés soumises à la taxe recevront un avis de taxe sur les logements vacants à la fin du mois de mars, et le paiement sera désormais exigible en trois versements, les 15 mai, 17 juin et 15 juillet 2024, au lieu des échéances précédentes, qui tombaient au début de ces mois.
Pour les propriétés en 2022 et 2023, une taxe équivalente à 1 % de l’évaluation de la valeur actuelle (ÉVA) sera prélevée sur toutes les résidences de Toronto qui sont déclarées, réputées ou déterminées comme étant vacantes pendant plus de six mois au cours de l’année précédente. Par exemple, si l’ÉVA de votre propriété est de 1 000 000 $, le montant de la taxe facturée sera de 10 000 $ (1 % de 1 000 000 $). À ce jour, le taux de la TLSU reste de 1 %.
Pour les inoccupations en 2024 et les années suivantes, une taxe équivalente à 3 % de l’ÉVA sera prélevée sur toutes les résidences de Toronto qui sont déclarées, réputées ou déterminées comme étant vacantes pendant plus de six mois au cours de l’année précédente. Par exemple, si l’ÉVA de votre propriété est de 1 000 000 $, le montant de la taxe facturée sera de 30 000 $ (3 % de 1 000 000 $).
La taxe est basée sur le statut d’occupation de la propriété et sur l’ÉVA de l’année précédente. Par exemple, si le logement est vacant en 2023, la taxe sera calculée d’après l’ÉVA 2023 et sera payable en 2024. Si la déclaration n’est pas soumise dans les délais, la propriété est considérée comme vacante et soumise à la taxe sur les logements vacants. Par conséquent, il est coûteux de ne pas respecter la date limite de dépôt, qui est passée du deuxième jour ouvrable de février au dernier jour de février.
À compter du 1er janvier 2024, des frais de 21,24 $ seront perçus si la déclaration de statut d’occupation n’est pas soumise à la date limite de déclaration. Cette taxe est destinée à couvrir les frais de gestion du programme de déclaration.
La ville de Toronto a perçu environ 54 M$ en TLV sur 2 161 unités déclarées et 17 437 unités réputées vacantes. Toutefois, les chiffres devraient être revus à la baisse une fois que tous les recours en cours auront été résolus. Même dans l’éventualité où la TLV évaluée serait renversée, la procédure d’appel est stressante et coûteuse, d’où l’intérêt de déposer à temps cette déclaration relativement simple.
Notre équipe est là pour vous aider
Pour toutes questions concernant la TLV ou la TLSU, n’hésitez pas à contacter notre équipe fiscale et notre équipe dédiée à l’immobilier.
