Ce document présente les principales obligations fiscales canadiennes pour les non-résidents qui détiennent des immeubles locatifs au Canada.
Imposition des revenus locatifs pour les non-résidents
Retenue à la source
Par défaut, le locataire, le gestionnaire ou un agent canadien mandaté par le non-résident doit retenir 25 % du loyer brut chaque mois et le remettre à l’Agence du Revenu du Canada (ARC).
Formulaire NR4
Au plus tard le 31 mars de l’année suivante, un feuillet NR4 doit être produit pour déclarer les revenus bruts et la retenue d’impôt effectuée au cours de l’année.
Option plus avantageuse : Élection Article 216 LIR
Cependant, il est possible de faire un choix fiscal pour être imposé sur les revenus nets (après déduction des dépenses admissibles comme les intérêts hypothécaires, taxes foncières, frais de gestion, entretien, etc.).
Pour bénéficier de ce choix :
- Le propriétaire doit compléter le formulaire NR6. Ce formulaire permet de réduire la retenue mensuelle à 25 % du revenu net estimé.
- Le formulaire doit être déposé avant le début de chaque année ou du premier loyer de l’année.
- Il s’engage à produire une déclaration de revenus sous l’article 216 LIR au plus tard le 30 juin suivant la fin de l’année.
- Il nomme un agent résident du Canada qui sera responsable d’effectuer les remises.
- La retenue de 25 % devient alors un acompte sur l’impôt réel et un remboursement est possible si trop-perçu lors de la production de la déclaration d’impôt.
Vente d’un immeuble locatif – Certificat 116
Obligation du vendeur (non-résident)
- Le vendeur est tenu d’aviser les autorités fiscales de la disposition du bien canadien en complétant le formulaire T2062/T2062A (TP1097 pour le Québec) et en versant l’acompte d’impôt exigible sur le gain en capital et la récupération d’amortissement s’il y a lieu, avant la date prévue de la vente ou au plus tard 10 jours après la signature de l’acte de vente.
- L’acompte exigible au fédéral est de 25% du gain en capital et de l’impôt de la Partie 1 (taux progressif) sur la récupération d’amortissement. Au Québec, le taux est de 12,875% sur le gain en capital et taux progressif sur la récupération.
- Une fois que les obligations fiscales du vendeur sont rencontrées, les administrations fiscales émettront un certificat de conformité qui pourra être remis à l’acheteur (ou son notaire) afin de libérer l’acheteur de ses obligations.
- Sans ce certificat, l’acheteur peut être tenu responsable de la retenue.
Obligation de l’acheteur
- En l’absence du certificat de conformité, l’acheteur (via le notaire) doit retenir 25 % du prix de vente et le remettre à l’ARC + un montant additionnel de 12,875% à Revenu Québec si l’immeuble est situé au Québec, dans les 30 jours suivant la transaction. Ces remises sont considérées comme acompte pour le vendeur jusqu’à la production de ses déclarations de revenu pour l’année de la vente.
- À défaut de faire cette retenue, l’acheteur pourra être tenu personnellement responsable de payer l’impôt à la suite de la transaction.
Délais et pénalités
- Retenue mensuelle sur la perception des loyers : le 15ᵉ jour du mois suivant la perception du loyer. Des intérêts composés quotidiennement et une pénalité de 10% est applicable en cas de retard.
- Déclaration Section 216 : à produire avant le 30 juin de l’année suivante. Si la déclaration n’est pas produite dans les délais, le choix peut être considéré nul et l’ARC peut exiger 25% sur le loyer brut, plus intérêts et pénalités.
- Certificat de conformité : Pénalités de 25$ par jour jusqu’à concurrence de 2,500$ pour le fédéral et aussi pour le Québec, si applicable (total maximum de 5 000$ pour les deux paliers gouvernementaux).
En résumé
Un non-résident qui loue un immeuble au Canada doit retenir 25 % du loyer brut, mais peut opter pour l’imposition sur le revenu net via l’article 216. Lors de la vente, il doit obtenir un certificat 116 pour éviter une retenue sur le prix de vente.
Ces exigences visent à garantir le paiement des impôts et à prévenir l’évasion fiscale. Il est indispensable de respecter les formulaires NR4, NR6, T2062/T2062A (Québec – TP1097) et les échéances correspondantes.
Vous avez plus de questions? Nous y répondons.
Comment calculer le gain en capital sur un immeuble locatif?
Le calcul du gain en capital suit une formule précise : prix de vente moins le coût d’acquisition ajusté. Ce coût comprend le prix d’achat initial, les frais juridiques, les impôts de transfert et toutes les améliorations capitalisables apportées à la propriété.
Attention particulière au terrain et au bâtiment qui doivent être traités séparément. La déduction pour amortissement réclamée sur le bâtiment au fil des années d’imposition réduit votre coût de base, créant potentiellement une récupération d’amortissement imposable à 100%.
Seule la moitié du gain en capital net devient imposable et s’ajoute à vos autres revenus. Cette règle s’applique uniformément depuis 2025, contrairement aux modifications temporaires de 2024 qui avaient introduit des taux variables.
Comment ne pas payer d'impôt sur les revenus locatifs?
Éliminer complètement l’impôt sur les revenus de location reste impossible au Canada, mais plusieurs stratégies permettent de minimiser substantiellement votre charge fiscale. La déduction maximale des dépenses admissibles constitue votre première ligne de défense.
Maximisez vos déductions en réclamant tous les frais légitimes : intérêts hypothécaires, impôts fonciers, primes d’assurance, services publics, frais de gestion et travaux de réparation. Une comptabilité rigoureuse vous permettra de capturer chaque dépense déductible.
L’amortissement des biens amortissables représente une stratégie puissante, mais à double tranchant. Cette déduction réduit votre revenu imposable annuel, créant parfois des pertes reportables. Attention toutefois : la récupération lors de la vente peut générer un impôt substantiel.
Pour un immeuble générant 2 000 $ de loyer mensuel avec 1 800 $ de dépenses mensuelles, votre revenu net imposable ne sera que de 2 400 $ annuellement au lieu de 24 000 $ bruts.
