Problèmes courants liés aux calculs en cascade dans l’immobilier commercial
Article rédigé par Hayley Wong de DMCL dans le survol de trimestriel sur l’actualité canadienne, un bulletin publié par les cabinets canadiens membres de Moore Amérique du Nord. Ces articles s’inscrivent dans notre mission, soit devenir le partenaire par excellence de votre réussite en vous tenant informé de l’actualité.
Les professionnels de l’immobilier (les « commanditaires ») créent couramment des structures de société immobilière en commandite simple ou en nom collectif comme outil visant à faciliter l’acquisition d’actifs des propriétés immobilières et à structurer ces acquisitions avec plusieurs investisseurs. Ces structures offrent aux investisseurs la possibilité d’investir dans de grandes acquisitions immobilières qui seraient autrement inaccessibles en investissant seuls. Les commanditaires mettent à profit cet outil pour mobiliser des capitaux afin d’acquérir des actifs des propriétés immobilières qu’ils ont repérés. Pour dédommager les investisseurs et les commanditaires, des calculs en cascade des capitaux propres sont intégrés aux
conventions de société en commandite simple (la « convention »).
Les modèles immobiliers en cascade pour les transactions immobilières commerciales sont l’un des concepts les plus difficiles à comprendre concernant les distributions de flux de trésorerie. La cascade consiste à diviser les flux de trésorerie disponibles entre les investisseurs et les commanditaires dans
un investissement immobilier permettant des distributions inégales. Ce type de planification offre au commanditaire une prime à la participation à une part démesurée des rendements. Cette prime s’appelle parfois « la prime d’encouragement ».
Habituellement, le modèle en cascade comprend un taux de rendement préférentiel
et un taux de rendement minimal. Le taux de rendement interne (TRI) sert souvent
de taux de rendement minimal. Le TRI est une mesure qui détermine le rendement
annuel composé moyen qu’il a réalisé grâce à l’investissement immobilier au fil du temps, exprimé en pourcentage.
Le rendement préférentiel est le premier ayant droit sur les distributions de flux de trésorerie disponibles. Une fois que le rendement préférentiel exprimé en pourcentage est réalisé, les flux de trésorerie disponibles excédentaires
sont ensuite séparés comme convenu. La convention traitera également des éléments suivants concernant le modèle de rendement
préférentiel.
- Quels investisseurs aux capitaux propres reçoivent le rendement préférentiel?
- Le rendement préférentiel est-il cumulatif?
- Le rendement préférentiel est-il composé et à quelle fréquence l’est-il?
L’affaire
Une occasion de placement immobilier peut inclure un calcul en cascade qui offre au commanditaire un taux de rendement cumulatif (le « rendement préférentiel ») équivalent à un taux nominal annuel de 7 % par année composé semestriellement sur le capital investi. Une fois le rendement préférentiel de 7 % atteint, toutes les distributions supplémentaires de flux de trésorerie jusqu’à 15 % du TRI seront réparties selon une proportion de 25 % au commandité et de 75 % au commanditaire. Une fois le TRI de 15 % atteint, toutes les distributions supplémentaires de flux de trésorerie seront réparties selon une proportion de 50 % au commandité et de 50 % aux commanditaires.
Problèmes courants
Fréquence du modèle
Les conventions précisent souvent quand les apports en capital sont réputés avoir été versés, ce qui correspond généralement au jour réel de l’activité. Cette information est importante pour déterminer le montant du rendement préférentiel attribuable à un apport en capital lorsque le rendement préférentiel est exprimé à l’aide d’un taux annuel.
Déterminons le rendement préférentiel pour un apport en capital de 100 000 $ versé le 1er janvier 2021 et distribué le 1er août 2021. En utilisant simplement le nombre de jours pendant lesquels l’apport était en cours et en calculant au prorata sur 365 jours, le rendement préférentiel totalise 4 085 $. À l’aide de la fonction TRI. PAIEMENTS dans Excel, ce paiement préférentiel fournit un TRI de 7,14 %, ce qui est supérieur au taux de rendement requis de 7 %. Toutefois, en appliquant une formule de taux de rendement plus exacte à l’aide de (1 + taux) ^ (nombre de jours/365), le rendement préférentiel équivaut à 4 008 $. L’utilisation de cette approche empêche un paiement excédentaire du rendement préférentiel de 1,92 %.
Taux de rendement minimal composé
La période de calcul de l’intérêt pour le taux de rendement minimal aura également une incidence sur le calcul du taux effectif. Dans l’exemple ci-dessus, le taux de rendement préférentiel nominal de 7 % composé semestriellement équivaut à un taux effectif annuel de 7,12 %. En utilisant seulement le taux de rendement nominal, le rendement préférentiel par année est sous-estimé de 120 $ par année.
Calculer le rendement préférentiel couru sur les apports en capital initiaux
Le rendement préférentiel est calculé sur les apports en capital initiaux à l’aide du taux de rendement préférentiel précisé dans la convention. Le rendement préférentiel peut être calculé sur une base cumulative ou non. S’il est calculé sur une base cumulative, il est ajouté à l’apport en capital initial. Les distributions sont déduites du rendement préférentiel cumulatif gagné. La convention doit préciser clairement les événements pouvant réduire l’apport en capital initial. Ces événements sont habituellement limités à la vente ou au refinancement de l’actif immobilier. Dans ces circonstances, le rendement préférentiel gagné pendant la période en cours ne peut être réduit si les distributions des périodes antérieures dépassent le rendement préférentiel. Si l’investissement initial était de 100 000 $ pour 90 % des capitaux propres avec un taux de rendement préférentiel de 7 % pour les années 1 à 5, le placement immobilier a un rendement de 10 000 $ par année. Si le rendement préférentiel est calculé en supposant que les distributions de flux de trésorerie excédentaires au rendement préférentiel réduisent l’apport en capital initial au lieu d’être une distribution, il est assujetti à un calcul en cascade. Cela peut entraîner une exagération des distributions à l’apport en capital initial. Sur une période de 5 ans, cette exagération totalisera 2 252 $ ou 4,46 % des distributions totales.
Comprendre les modalités économiques d’une transaction immobilière est très important pour garantir que les rendements aux investisseurs sont conformes à la convention de même qu’au matériel de marketing pouvant être transmis aux investisseurs et qu’ils sont calculés selon ces documents.
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