Obligations fiscales aux États-Unis pour les résidents canadiens possédant des immeubles locatifs
Ce document présente les principales obligations fiscales américaines pour les résidents canadiens qui détiennent des immeubles locatifs aux États-Unis, incluant les règles sur les revenus de location, la vente de propriété et la taxe de vente en Floride.
Revenus de location
Par défaut, les revenus de location générés par un résident canadien aux États-Unis sont soumis à une retenue d’impôt de 30 % sur les revenus bruts, prélevée par le locataire et remise à l’IRS. Cette retenue ne peut être réduite par la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis.
Cependant, il est possible de faire un choix fiscal pour être imposé sur les revenus nets (après déduction des dépenses admissibles comme les intérêts hypothécaires, taxes foncières, frais d’entretien, etc.) à des taux progressifs, souvent plus avantageux.
Pour bénéficier de ce choix :
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- Le propriétaire doit fournir le formulaire W-8ECI au locataire ce qui l’exempte de retenir les 30%).
- Il doit produire une déclaration de revenus américaine annuelle (formulaire 1040-NR).
- Il doit obtenir un ITIN (numéro d’identification fiscal américain) via le formulaire W-7, s’il n’en possède pas déjà.
Dans certains cas, une déclaration fiscale dans l’État où se trouve l’immeuble peut aussi être requise.
Délais et pénalités
La déclaration 1040-NR doit être produite avant le 15 juin de l’année suivant celle où le revenu a été gagné.
En cas de retard :
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- Une pénalité de 5 % par mois sur l’impôt impayé s’applique (maximum 25 %).
- Si le retard dépasse 60 jours, la pénalité minimale est de 135 $ ou 100 % de l’impôt dû (le moindre des deux).
Vente d’un immeuble – FIRPTA
Lors de la vente d’un immeuble situé aux États-Unis, une retenue d’impôt de 15 % sur le prix de vente est exigée par l’IRS, selon la loi FIRPTA. Cette retenue est généralement gérée par le notaire ou l’agent immobilier lors de la transaction.
Il existe trois exceptions :
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- Exemption totale (0 %) si le prix de vente est de 300 000 $ US ou moins et que l’acheteur utilise le bien comme résidence principale.
- Retenue réduite à 10 % si le prix est de 1 000 000 $ US ou moins et que l’acheteur utilise le bien comme résidence principale.
- Réduction personnalisée via le formulaire 8288-B, si le vendeur démontre que l’impôt réel est inférieur à la retenue standard.
Le gain ou la perte en capital doit être déclaré dans :
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- Une déclaration américaine (formulaire 1040-NR).
- La déclaration canadienne et du Québec (si résident du Québec), avec possibilité de demander un crédit d’impôt étranger afin d’éviter la double imposition (l’impôts doit avoir été effectivement payés aux États-Unis).
Taxe de vente en Floride
Si le bien locatif est situé en Floride, les revenus de location d’un hébergement temporaire (condo, appartement, maison, etc.) sont soumis à :
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- Une taxe de vente de 6 %.
- Une surtaxe locale (entre 0.5 % et 2.5 % selon le comté).
Exemption :
Si le locataire signe un bail de plus de 6 mois, la taxe de vente et la surtaxe ne s’appliquent pas.
Obligations du propriétaire :
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- Enregistrer chaque propriété auprès du Florida Department of Revenue (https://floridarevenue.com).
- Remettre les taxes perçues et produire les déclarations requises (souvent mensuelles ou trimestrielles).
Pénalités en cas de retard :
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- 10 % sur les montants dus.
- 50 $ par déclaration en retard.
Pour aller plus loin…
Pour toute question ou pour un accompagnement fiscal personnalisé, n’hésitez pas à nous contacter. Ce document est une référence générale et ne remplace pas les conseils d’un professionnel en fiscalité américaine.
FAQ
Faut-il payer des impôts sur les revenus locatifs aux États-Unis ?
Oui, les contribuables canadiens doivent absolument s’acquitter d’impôts américains sur leurs revenus locatifs générés aux États-Unis. Cette obligation fiscale s’applique dès le premier dollar perçu, peu importe le montant ou la fréquence des locations.
La retenue à la source de 30 % constitue le mécanisme par défaut, mais vous pouvez opter pour une déclaration sur le revenu net en remplissant le formulaire approprié auprès de l’Internal Revenue Service. Cette approche permet généralement de réduire significativement votre fardeau fiscal en tenant compte des dépenses déductibles.
Au Canada, ce revenu net de location doit également figurer dans votre déclaration canadienne. Grâce à la convention fiscale entre les deux pays, un crédit d’impôt étranger peut s’appliquer pour éviter la double imposition.
Quels sont les impôts sur les revenus locatifs aux États-Unis ?
Les revenus locatifs générés aux États-Unis sont assujettis à plusieurs niveaux d’imposition. Au niveau fédéral, l’Internal Revenue Service applique soit la retenue de 30 % sur les revenus bruts, soit l’imposition sur le revenu net selon l’élection effectuée.
Certains États imposent également leurs propres taux d’imposition sur ces revenus. La Floride, par exemple, prélève une taxe de vente de 6 % plus les surtaxes locales sur les locations à court terme. D’autres États comme la Californie ou New York peuvent exiger des déclarations distinctes avec leurs propres barèmes.
Les non-résidents canadiens doivent naviguer entre ces différentes juridictions fiscales, chacune ayant ses propres règles et dates d’échéance. Cette complexité rend souvent nécessaire l’intervention d’un conseiller professionnel spécialisé en fiscalité transfrontalière.
Les États-Unis imposent-ils les revenus locatifs étrangers ?
Non, les États-Unis n’imposent généralement pas les revenus locatifs étrangers pour les non-résidents fiscaux américains. Seuls les revenus de source américaine sont assujettis à l’imposition américaine, conformément aux règles de l’Internal Revenue Service.
Un résident canadien qui loue une propriété en France ou au Royaume-Uni ne déclarera ces revenus qu’au Canada, selon sa situation particulière. L’imposition suit le principe de territorialité : chaque pays taxe les revenus générés sur son territoire.
Cette règle change si vous devenez résident fiscal américain. Dans ce cas, vos revenus mondiaux, incluant les locations étrangères, deviennent imposables aux United States. Les conventions fiscales bilatérales permettent toutefois d’éviter la double imposition grâce aux crédits d’impôt étranger.
Vendre une maison aux USA : combien d'impôt sur le gain en capital doit-on payer ?
Le taux d’imposition fédéral sur les gains en capital varie selon la durée de détention de votre propriété. Pour les biens détenus plus d’un an, les gains en capital à long terme sont imposés entre 0 % et 20 % selon votre niveau de revenu. Les propriétés vendues après moins d’un an subissent les taux d’imposition progressifs ordinaires, pouvant atteindre 37 %.
Le calcul reste simple : soustrayez du prix de vente le coût d’acquisition initial, les frais de transaction et les améliorations majeures. L’impôt des États peut s’ajouter selon la localisation de votre bien. La retenue FIRPTA de 15 % demeure obligatoire, mais peut être récupérée si l’impôt réel s’avère inférieur lors de votre déclaration 1040-NR.
