Revenus locatifs et vente d’une propriété aux États-Unis par des Canadiens: les obligations fiscales américaines

Cette publication a pour but d’informer les résidents canadiens détenant des propriétés immobilières aux États-Unis de leurs obligations fiscales américaines et des pénalités pouvant découler à défaut de s’y conformer.

Conséquences fiscales américaines pour les résidents canadiens

Aux fins de cette publication, le terme « résident canadien » signifie une personne qui est résidente fiscale canadienne en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu. Toutefois, veuillez noter que les notions mentionnées dans cette publication ne s’adressent pas à vous si, en plus d’être résident canadien, vous êtes un citoyen américain ou si vous détenez une carte verte.

REVENUS DE LOCATION – OBLIGATIONS FISCALES AMÉRICAINES

Un résident canadien générant du revenu locatif aux États-Unis est soumis à une retenue d’impôt à la source de 30 % applicable sur les revenus de location bruts. Cet impôt des non-résidents de 30% doit être remis à l’IRS par le locataire et ne peut être réduit en vertu de la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis.

Toutefois, la Loi de l’impôt américaine permet aux non-résidents de faire un choix afin d’être imposés sur leurs revenus de location nets. Cela signifie que le contribuable peut déduire les dépenses engagées pour gagner un revenu de location (tel que les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les services publics), puis être imposé sur le bénéfice net aux taux progressifs d’impôt, plutôt qu’à un taux forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts. Dans la majorité des cas, il sera plus avantageux d’être imposé au taux progressif sur les revenus nets de location qu’au taux forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts.

Dans le but de faire le choix mentionné ci-haut et ainsi éviter la retenue d’impôt de 30 % sur le loyer brut, le formulaire W-8ECI, « Certificate of Foreign Person’s Claim That Income Is Effectively Connected With the Conduct of a Trade or Business in the United States », doit être fourni au locataire.

De plus, pour profiter du choix, vous devez produire une déclaration de revenus américaine en tant que non-résident (formulaire 1040-NR, « U.S. Nonresident Alien Income Tax Return ») et y indiquez vos revenus et dépenses de location; il est à noter que les dépenses de location seront allouées en fonction de votre utilisation personnelle, s’il y a lieu. De plus, s’il y a eu retenue d’impôt, elle sera reportée au sein de la déclaration et pourra être remboursée en totalité ou en partie. Pour que le choix soit valable, vous devez joindre à la déclaration de revenus une annexe indiquant que vous faites le choix d’être imposé aux taux gradués sur les revenus nets de location, et ce, pour chaque propriété locative. Ce choix est valable pour toute la durée de détention de la propriété tant que vous produisez votre déclaration fiscale (1040-NR) selon les délais annuels requis.

Pour être en mesure de produire le formulaire 1040-NR, vous devrez obtenir un numéro d’identification fiscal américain, soit « US Individual Taxpayer Identification Number » (“ITIN”), en remplissant le formulaire W-7, « Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number » si vous n’en possédez pas déjà un, ou si vous n’avez pas un numéro de sécurité sociale américain.

Vous serez peut-être aussi tenu de produire une déclaration de revenus dans l’État où se situe l’immeuble locatif. Par exemple, vous n’aurez pas à déclarer vos revenus locatifs en Floride, car il n’y a pas d’impôt des particuliers en Floride, mais ce ne sera pas le cas pour tous les États américains.

Délais et pénalités

Le formulaire 1040-NR doit être envoyé à l’IRS à chaque année avant le 15 juin de l’année civile suivante. S’il n’y a pas d’impôt à payer, le formulaire 1040-NR peut être envoyé au plus tard 16 mois après la date prévue afin que le choix d’être imposé sur le revenu net soit encore valide.

Si vous ne produisez pas votre déclaration de revenus à temps, la retenue à la source de 30 % sera applicable sur vos revenus bruts de location, plus intérêts et pénalités. De cette manière, l’IRS encourage les contribuables canadiens à produire leur déclaration fiscale annuellement.

TAXE DE VENTE

De façon générale, lorsque vous détenez une propriété locative dans l’État de la Floride (ci-après “FL”), la taxe de vente de l’État de la FL doit être chargée sur les revenus de location, sauf exception.

La taxe de vente de la FL est applicable à un taux de 6 % sur toutes charges de locations payées pour le droit d’utilisation, d’occuper ou de dormir à l’intérieur d’un hébergement temporaire « transient accommodations ». L’État de la FL définit hébergement temporaire tout hôtel, appartement, condominium, cottage, etc.

Toutefois, il existe une exception à cette règle. Si le locataire signe un bail pour une occupation continue à un hébergement temporaire pour plus de 6 mois; les revenus de location seront exemptés de la taxe de vente sur toute la durée du bail.

Surtaxe de vente discrétionnaire

Il existe dans l’État de la FL une taxe de vente communément appelée surtaxe de vente discrétionnaire, « Discretionnary Sales Surtax ». Cette dernière est une taxe de vente pour les villes et les comtés. Il est à noter que certains comtés n’ont pas de surtaxe de vente discrétionnaire.

Cette surtaxe de vente est imposée sur tous les revenus de location effectuée dans l’État de la FL que le locateur soit situé ou non dans l’État à un taux qui varie entre 0.25 % à 1.5 % selon les comtés.
Cette surtaxe de vente est imposée sur les revenus de location d’hébergement temporaire. Elle s’applique sur tous les revenus de location même celles excédant $ 5,000.

Il est à noter que l’exception ci-haut mentionnée pour la taxe de vente s’applique aussi pour la surtaxe de vente discrétionnaire.

Conformité – Taxe de vente

Le propriétaire d’hébergement temporaire doit enregistrer chaque hébergement temporaire séparément.

Les remises et la déclaration de taxe de vente doivent être effectuées au Department of Revenue de la Floride.

Une pénalité de 10% ainsi que des intérêts est imposée sur le montant de toutes remises (taxe de vente et surtaxe de vente discrétionnaire) effectuées en retard et une pénalité de $50 pour les déclarations produites en retard.

VENTE DE PROPRIÉTÉ – OBLIGATIONS FISCALES AMÉRICAINES

Si un résident canadien dispose d’une propriété située aux États-Unis, une retenue américaine d’impôt à la source de 15 % sera prélevée et remise à l’IRS selon les règles de “Foreign Investment in Real Property Tax Act” (“FIRPTA”).

Vous devez obtenir un ITIN, en remplissant le formulaire W-7, si vous n’avez pas déjà un, ou si vous n’avez pas un numéro de sécurité sociale américain. Votre ITIN et l’impôt retenu seront indiqués sur le formulaire de remise à l’IRS, soit le formulaire 8288, “U.S. Withholding Tax Return for Dispositions by Foreign Person of U.S. Real Property Interest” et le formulaire 8288-A, “Statement of Withholding on Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests”.

La retenue d’impôt constitue un acompte provisionnel de l’impôt sur le revenu américain à payer sur le gain réalisé au moment de la vente et sera remboursée s’il excède l’impôt réellement payable.

Il existe TROIS EXCEPTIONS permettant de réduire ou d’éliminer la retenue à la source de 15 %.

1.  La première exception s’applique sur les dispositions dont la valeur de la propriété est de 1,000,000$US ou moins, alors le taux de la retenue américaine d’impôt à la source sera de 10% au lieu de 15%, si les deux conditions suivantes sont remplies:
   1. La propriété est acquise par l’acheteur avec l’intention de l’utiliser pour sa résidence principale (au moins la moitié du temps d’usage pour des fins personnelles de la propriété au
      cours de chacune des deux années suivant la vente); et
   2. Le prix de vente réalisé pour cette propriété n’excède pas 1,000,000$US.
2. La deuxième exception s’applique si le bien est vendu pour 300 000 $US ou moins à un acheteur qui a l’intention d’en faire sa résidence principale. À ce moment, il n’y a aucune retenue d’impôt à la source sur le prix de vente de la propriété. Toutefois, le gain en capital sur la vente demeure imposable aux États-Unis et une déclaration de revenus américaine doit être produite.
3. La troisième exception s’applique pour une réduction du taux de retenue à la source. Un Canadien doit produire un formulaire de demande de réduction de la retenue d’impôt, soit le formulaire 8288-B, « Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests » et l’envoyer à l’IRS. Sur le formulaire 8288-B, il doit démontrer que l’impôt américain à payer sur le gain en capital sera inférieur à 15 % ou 10 % du prix de vente (selon le cas). L’IRS émettra un certificat, « Withholding Certificate », qui indiquera, le montant de l’impôt qui doit être retenu par l’acheteur au lieu de la retenue fixe de 15 % ou de 10 % du prix de vente. La demande doit être obtenue auprès de l’IRS idéalement au plus tard à la date de transfert de la propriété. À défaut de produire le formulaire 8288-B dans les temps, la retenue à la source sera appliquée et le vendeur pourra recevoir un remboursement anticipé. L’IRS délivrera généralement le certificat dans un délai de 90 jours.

Le numéro d’identification fiscal américain ITIN doit être obtenu par le vendeur et l’acheteur avant ou au moment de la vente pour que l’impôt retenu, le cas échéant, soit attribué au bon compte. Le formulaire 8288-B doit être rempli et transmis à l’IRS pour demander l’exemption de la retenue d’impôt des non-résidents de 15 % ou de 10 % le cas échéant.

Le gain ou la perte en capital résultant de la vente d’un bien immobilier américain par un non-résident doit être déclaré au sein d’une déclaration de revenus américaine des non-résidents (formulaire 1040-NR). En tant que résident canadien, vous devez également déclarer le gain ou la perte en capital dans votre déclaration de revenus canadienne. S’il y a un gain en capital sur disposition dans les deux pays, les États Unis ont le premier droit d’imposition et l’impôt sur le revenu des États-Unis peut être réclamé comme un crédit d’impôt étranger dans vos déclarations de revenus canadiennes (fédérale et provinciale).

Tout comme pour les revenus de location, une déclaration de revenus dans l’État où se trouve l’immeuble vendu peut également être nécessaire, en fonction de la législation de cet État.

Délais et pénalités

Le formulaire 1040-NR doit être produit avant le 15 juin de l’année civile suivante. Si vous ne produisez pas votre déclaration à la date d’échéance, vous aurez une pénalité pour non-production. La pénalité est basée sur l’impôt non payé à la date d’échéance. La pénalité est habituellement de 5 % du montant d’impôt dû pour chaque mois ou fraction de mois pour lesquels la déclaration est en retard, mais ne peut excéder 25 % du montant. Si vous produisez votre déclaration plus de 60 jours après la date d’échéance, la pénalité minimale est le moindre de 135 $ ou 100 % de l’impôt impayé.

Vous pouvez communiquer avec Éric Panu-Bulé, membre de notre équipe de fiscalité internationale, pour toute question relative à cette note sur les obligations fiscales américaines.

Le présent bulletin d’information sur les obligations fiscales américaines, publié par Demers Beaulne, traite de questions de fiscalité internationale touchant les Canadiens et les non-résidents. Il est de nature générale et a pour objectif de traiter des questions transfrontalières dans le domaine de la fiscalité. Veuillez noter que le présent bulletin ne doit pas remplacer les conseils d’un professionnel.

L’équipe des services de fiscalité internationale de Demers Beaulne est en mesure de dispenser des services- conseils sur les questions de fiscalité internationale, d’un point de vue canadien ou international, notamment en acquisitions transfrontalières et restructurations, financement, stratégies de rapatriement et de sortie, services aux expatriés, services d’observation fiscale et déclarations fiscales américaines et canadiennes.