Moore Stephens
Actualité canadienne

Sommaire : Taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU)

Quelle est la nouvelle taxe pour les propriétaire?

Cette nouvelle loi exige que certains propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada produisent des déclarations annuelles, donc à chaque année civile. La taxe sur les logements sous-utilisés, ou la TLSU consiste en une taxe annuelle de 1 % sur la valeur des immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés. Elle vise principalement les propriétaires non-résidents et non-Canadiens au 31 décembre de chaque année et son entrée en vigueur est maintenant.

Bien que la plupart des Canadiens et des entités canadiennes n’auront aucune taxe à payer à l’Agence du Revenu du Canada, plusieurs d’entre eux auront tout de même l’obligation de produire une déclaration pour la TLSU. Ce sera entre autres le cas pour les sociétés canadiennes qui sont propriétaires d’un immeuble résidentiel au Canada de trois logements ou moins.

Quand s’applique la taxe sur les logements vacants?

La première déclaration pour la TLSU devait être produite au plus tard le 30 avril 2023, mais, exceptionnellement, l’ARC a annulé toute pénalité pour les contribuables qui produiront le formulaire au plus tard le 31 octobre 2023. Ce ne sera toutefois pas le cas pour les prochaines années.

Qui doit produire une déclaration à l’Agence du Revenu du Canada?

Les personnes qui doivent produire une déclaration de TLSU figurent dans une catégorie bien précise. En voici l’explication.

Étape 1 – Êtes-vous propriétaire d’un immeuble résidentiel de 3 logements ou moins au Canada?

Notons qu’un propriétaire est la personne identifiée comme propriétaire au système d’enregistrement foncier.

  • Si oui, passez à l’étape 2;
  • Si non, vous n’avez pas à produire de déclaration relativement à la TLSU.

Tous les propriétaires d’immeubles résidentiels de trois logements ou moins au Canada ne sont pas exemptés de cette obligation. Les non-résidents, les non-Canadiens et même certains Canadiens ou entités canadiennes peuvent être concernés par cette obligation de déclaration. Par ailleurs, même si vous êtes un propriétaire assujetti à la date du 31 décembre, vous devez produire une déclaration annuelle, même si vous avez droit à une exemption.

  • Les propriétaires agissant en tant que fiduciaires d’une fiducie sont également tenus de déclarer.
  • Les propriétaires assujettis possédant plus d’un immeuble résidentiel doivent produire une déclaration pour chaque immeuble.

Étape 2 – Êtes-vous un « propriétaire exclu »?

Notons que les propriétaires exclus ne sont pas assujettis à la TLSU et ne produisent pas non plus de déclaration annuelle à l’ARC.

Les propriétaires exclus, ou ayant une exemption, sont les suivants :

  • Un particulier qui est citoyen ou résident permanent, sauf :
    • Un particulier propriétaire en tant qu’associé d’une société de personnes
    • Un particulier propriétaire en tant que fiduciaire d’une fiducie
  • Une personne morale incorporée au Canada, dont les actions sont cotées à une bourse au Canada ou une fiducie de fond commun de placements
  • Un organisme de bienfaisance enregistré
  • Autres propriétaires publiques (municipalités, universités, écoles, hôpitaux, etc.)

Si vous êtes un propriétaire exclu, vous faites partie des exemptions et vous n’avez pas à produire de déclaration relativement à la TLSU.

En revanche, si vous n’êtes pas un propriétaire exclu, vous devez produire une déclaration relativement à la TLSU.

Note : Une obligation de production d’une déclaration ne signifie pas que la taxe est payable, puisque certains propriétaires en sont exemptés également. Cependant, le formulaire UHT-2900 doit être produit pour le 30 avril pour l’année civile précédente.

Êtes-vous exempté de payer la taxe de 1 %?

Si les critères de l’une des exemptions suivantes sont rencontrés, aucune taxe n’est payable, mais il y a tout de même obligation de production du formulaire.

Exemptions pour entités canadiennes suivantes :

  • Personne morale canadienne déterminée (PMCD) : Une personne morale est une PMCD si elle a été constituée au Canada et que 10 % ou moins de ses actions sont détenues par un particulier qui n’est ni citoyen, ni résident ou par une personne morale constituée à l’extérieur du Canada.
  • Particulier propriétaire en tant qu’associé d’une société de personnes canadienne déterminée (SPCD) : Une société de personnes est une SPCD si chaque associé est un propriétaire exclu (donc un citoyen canadien ou un résident permanent) ou une PMCD.
  • Particulier propriétaire en tant que fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée (FCD) : Une fiducie est une FCD si chaque bénéficiaire est un propriétaire exclu (donc un citoyen canadien ou un résident permanent) ou une PMCD.

Autres exemptions :

  • Nouveau propriétaire au courant de l’année.
  • Un immeuble résidentiel dont l’occupation ne convient pas à l’année ou est inaccessible durant certaines saisons parce que les accès publics ne sont pas entretenus toute l’année.
  • Un immeuble résidentiel inhabitable en raison d’un sinistre (au moins 60 jours) ou de rénovations majeures (au moins 120 jours).
  • L’immeuble résidentiel sert de résidence habituelle du particulier, de son conjoint ou d’un enfant aux études au Canada. Si le particulier détient plusieurs immeubles résidentiels, il ne peut en désigner qu’un seul.
  • L’immeuble résidentiel est occupé pendant au moins 180 jours dans l’année par une personne admissible (seules les périodes d’occupation continue d’au moins un mois peuvent être considérées). Une personne admissible est :
    • Un particulier non lié (contrat écrit nécessaire);
    • Un particulier ayant un lien de dépendance à condition que le loyer payé reflète la JVM;
    • Le propriétaire ou son conjoint qui est au Canada aux fins de son emploi;
    • Les parents du propriétaire, son conjoint ou ses enfants, s’ils sont citoyens ou résidents permanents.
  • L’immeuble résidentiel n’était pas en grande partie achevé avant le mois d’avril de l’année visée.
  • L’immeuble résidentiel a été achevé entre janvier et mars, a été offert en vente au public durant l’année et n’a jamais été occupé par un particulier pendant l’année.
  • La personne est décédée au cours de l’année civile ou au cours de l’année précédente.
  • L’immeuble résidentiel est situé dans une région visée par règlement.

Pénalités

Quiconque omet de produire une déclaration de TLSU pour le 30 avril alors qu’il n’était pas un propriétaire exclu sera tenu de payer une pénalité égale au plus élevé des montants suivants :

  • 5 000 $ pour les particuliers;
  • 10 000 $ si la personne n’est pas un particulier;
  • 5 % de la taxe payable pour l’année civile + 3 % par mois de retard.

Autres pénalités

Si le retard de production de la déclaration de TLSU dépasse le 31 décembre de l’année civile suivante (par exemple si la déclaration à l’égard d’un immeuble détenu au 31 décembre 2022 n’est pas produite avant le 31 décembre 2023), les exemptions du paiement de la taxe basées sur l’occupation de l’immeuble ne seront pas disponibles pour le contribuable, et il aura d’autres pénalités.

Où trouver le formulaire TLSU (UHT-2900)?

Vous pourrez le trouver sur le site de l’ARC directement.

Mise en garde

Le présent document n’est qu’un sommaire des règles et vous devriez consulter votre conseiller en fiscalité pour toute prise de position sur la TLSU. Les informations sont basées sur la Loi en date du 31 mars 2023. Les loi sont aussi différentes pour les Canadiens propriétaires aux États-Unis.

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